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Ablauf des Zwangsversteigerungstermins

Grundsätzlich unterliegt auch der Ablauf einer jeden Zwangsversteigerung festen Regeln. Sie ist in verschiedene Phasen aufgeteilt, die allesamt für sich genommen eine wichtige Bedeutung haben. Im Folgenden stellt die Prof. Dr. Sallmon GmbH allen betroffenen Schuldnern eine umfangreiche und detaillierte Übersicht über die genauen einzelnen Abläufe eines Zwangsversteigerungstermins zur Verfügung und gibt auf dieser Seite im weiteren Verlauf noch wichtige Informationen. Bei Fragen stehen die Mitarbeiter der Prof. Dr. Sallmon GmbH gerne zur Verfügung. Der nachfolgend beschriebene Ablauf ist immer gleich, auch wenn das zu versteigernde Objekt nicht direkt beim ersten Termin einen neuen Besitzer findet, laufen die nachfolgenden Versteigerungstermine alle immer nach demselben Schema ab.

Der eigentliche Versteigerungstermin gilt als das zentrale Kernstück eines Versteigerungsverfahrens überhaupt. Aus dieser Sicht ist es nicht weiter verwunderlich, dass sich alle Beteiligten sehr sorgfältig auf diesen Termin vorbereiten. Auch wurde im Vorfeld eines Versteigerungstermins allen Beteiligten des Verfahrens hinreichend Möglichkeit geboten, sich zu der Sache zu äußern. So hatte vor allem der Schuldner ausreichend Zeit, sich zur Sache nicht nur zu äußern, sondern vor allem auch, den Verlust der Immobilie abzuwenden.

Der Aufruf der Sache

Dies ist in jedem Zwangsversteigerungstermin unweigerlich der erste Schritt. Hierbei wird den Anwesenden dargelegt, worum es eigentlich geht. Dabei werden nicht nur die jeweiligen Gläubiger namentlich benannt, vielmehr wird auch das zu versteigernde Objekt noch einmal genau betitelt, also Fakten wie bebaut oder nicht bebaut, Gesamtversteigerung oder Teilversteigerung kommen hier detailliert zur Sprache. Auch wird im Zuge des Aufrufs der Sache, wie die gerichtliche Titulierung des Verfahrensbeginns genannt wird, die Höhe des zulässigen Mindestgebots genannt. Hierbei wird oft auch noch auf den festgesetzten Verkehrswert Bezug genommen, der allen Beteiligten jedoch durchaus schon bekannt ist. Zum Thema Mindestgebot sollte in jedem Fall noch erwähnt werden, dass sich dieses aus ganz bestimmten Faktoren zusammensetzt. So muss es mindestens den vom Gericht festgesetzten, nicht bewerteten Grundbuchrechte wie beispielsweise Lasten oder Dienstbarkeiten wie auch die Verfahrenskosten decken. Wenn nun zum Beispiel die Zwangsversteigerung von einem zweitrangigen Gläubiger betrieben wird, so muss das Mindestgebot in jedem Fall auch die Kosten des erstrangigen Gläubigers, der im Grundbuch eingetragen ist, absichern.

Die Bietstunde

Als Bietstunde kann die Versteigerung an sich gesehen werden. Sie muss in jedem Fall mindestens 30 Minuten dauern. In dieser Zeit können alle, die an dem zu versteigernden Objekt interessiert sind, ihr mündliches Gebot abgeben. Gibt ein Interessent sein erstes Gebot ab, so muss er sich ausweisen können, damit seine Identität festgestellt wird. Dies kann entweder durch die Vorlage des Personalausweises geschehen oder aber auch durch eine sogenannte Bietervollmacht, wenn er in Vertretung eines anderen Interessenten bietet.  Daneben muss ein Bieter jedoch auch eine sogenannte Sicherheitsleistung erbringen. Diese ist mit 10 Prozent der zuvor festgelegten Verkehrswertes angesetzt und sollte in jedem Fall in Form einer Bankbürgschaft oder eines Schecks, nicht aber in bar entrichtet werden. Die Bietstunde muss in jedem Fall mindestens 30 Minuten dauern, muss aber vom Gericht auch so oft verlängert werden, wie noch Interessenten bieten. Erst wenn keiner der Anwesenden mehr ein Gebot abgibt, wird die Bietstunde vom Gericht beendet.

Anhörung über den Zuschlag

Dieser nächste Schritt in einer Zwangsversteigerung entscheidet letzten Endes darüber, ob die Immobilie oder das zu versteigernde Grundstück nun auch tatsächlich den Besitzer wechselt oder nicht. Zunächst einmal wird von Gerichts wegen jenem Bieter der Zuschlag erteilt, der auch das höchste Gebot abgegeben hat. Wird nun jedoch die Zwangsversteigerung nicht von einem Gläubiger ersten Ranges sondern von einem Gläubiger eines nachstehenden Ranges, also des zweiten oder dritten betrieben, dann gilt die Summe als Bargebot, die sich nach dem Abzug der im Grundbuch bestehen bleibenden Rechte ergibt, immer vom Höchstgebot ausgehend gerechnet. Ist es nun jedoch der Fall, dass das Höchstgebot weniger als 50% des festgesetzten Verkehrswertes liegt, somit also unterhalb der sogenannten 5/10 Grenze, so wird zum Schutz des Schuldners der Zuschlag vom Gericht auch für das Höchstgebot versagt. Ähnlich schaut es auch aus, wenn das Höchstgebot im ersten Versteigerungstermin unter 7/10 des Verkehrswertes liegt und einer der am Verfahren beteiligten Gläubiger aus diesem Gebot seine Forderungen nicht oder nicht vollständig beglichen sieht. In diesem Fall kann auch er den Zuschlag verweigern und es kommt ebenfalls zu einem zweiten Versteigerungstermin. Auch dies gilt dem Schutz des Schuldners. Beide Varianten sind jedoch nur im jeweils ersten Versteigerungstermin möglich und haben zur Folge, dass ein jeweils neuer Termin angesetzt werden muss.

Mit der Erteilung dieses Zuschlages durch das Gericht wird der entsprechend Höchstbietende Eigentümer des Objektes. Ab diesem  Zeitpunkt gehen alle Rechte und Pflichten auf ihn über. 

Im Anschluss an die Bietstunde wird vom Gericht ein sogenannter Verteilungstermin bestimmt, in welchem der neue Eigentümer die jeweilige Kaufpreissumme bezahlen muss.  Dieser Termin wird in den meisten Fällen sechs bis acht Wochen nach der eigentlichen Versteigerung liegen und ist nicht öffentlich. In jenem Termin wird vom Gericht auch festgelegt und quasi mündlich verhandelt, wie das Geld an die einzelnen Gläubiger aufgeteilt wird. Ergibt sich aus dieser Verteilung ein Überschuss, so wird dieser natürlich an den Schuldner abgetreten. Auch die Umschreibung des Eigentümers im Grundbuch wird nun vom Gericht veranlasst.

Lesen Sie hier, wie eine Zwangsversteigerung verhindert werden kann ...

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